Недвижимая собственность может быть использована собственником для своих нужд или же она может быть передана в пользование другим лицам за вознаграждение или без такового. Как правильно классифицировать заключенный договор для налоговых целей, какие платежи включаются в доход аренды, и какие расходы подлежат вычету для налоговых целей?

О применении налогов в сделках недвижимости опубликовано много пояснений и справок Службы государственных доходов (СГД), однако на практике имеются случаи, когда разногласия налогоплательщика с СГД решаются в суде.

Мы рассмотрим не только самые важные аспекты, которые следует учитывать при получении доходов от передачи недвижимой собственности в пользование другим лицам, но и изменения в связи с вступлением в силу нового Закона "О найме жилых помещений" (Закон).

Аренда, наём или размещение гостей

Аренда или наём

Согласно статье 2112 Гражданского закона, арендой или наймом является договор, по которому одна сторона предоставляет или обещает другой  за  известную  арендную  или  наёмную плату пользование какой-либо вещью. Договор, по которому предоставляется или обещается пользование плодоносящей вещью для  сбора плодов с нее, является арендой, а всякий другой  договор, предоставляющий пользование, - наймом.

Вместе с тем оба понятия решают вид использования вещи – если недвижимость используется только для проживания (для личных нужд физического лица), заключается договор найма, в свою очередь, если он используется для хозяйственной деятельности, заключается договор аренды.

Наём жилых помещений с 1993 года регулируется утратившим силу законом, в котором было установлено, что нанимателем или поднанимателем может быть любое физическое лицо, проживающее в Латвийской Республике постоянно или получившее вид на жительство в установленном законом порядке.

1 мая этого года вступил в силу новый закон, регулирование которого в отношении статуса нанимателя существенно отличается. В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона, нанимателем жилого помещения является физическое лицо. В связи с этим Закон более не предусматриваются особые условия для нанимателя в отношении постоянного места жительства или вида на жительство.

На применение подоходного налога это изменение, по сути, не влияет, однако в применении налога на добавленную стоимость (НДС) немного иначе. Подпункт “а” пункта 25 части 1 статьи 52 Закона "О налоге на добавленную стоимость" (Закон о НДС) предусматривает, что НДС не облагаются оказанные населению услуги по найму жилых помещений (кроме услуг размещения гостей в местах размещения гостей – гостиницах, мотелях, гостевых домах, используемых в сельском туризме домах, кемпингах, туристических местах).

На основании пункта 2 статьи 4 утратившего силу Закона, СГД ранее ссылалась, поясняя упомянутое применение освобождения от НДС, а именно, если квартира сдана внаём физическому лицу, проживающему в Латвии постоянно или получившему вид на жительство, только тогда плата за наём не облагается НДС. С учетом изменений в регулировании найма, в дальнейшем для сокращения круга таких освобожденных от НДС сделок найма не было бы правового основания, особенно в контексте с новым Законом "О регистре физических лиц", действующим с 28 июня 2021 года, который в других отношениях предусматривает включение в регистр сведений также об иностранных гражданах, имеющих правовую связь с Латвией, на основании которой образуются или образовались взаимные права и обязанности в сфере недвижимости, коммерческой деятельности, здоровья, налогов, пособий и образования.