В офисе раздаётся телефонный звонок. В трубке женский голос, который говорит, что ей принадлежит коммерческое предприятие, которое в данный момент строит жилой дом с целью его дальнейшей сдачи в аренду...  “Сдать в аренду или внаём?” — спрашиваю я...  “Сдать в аренду!” — отвечает она.  “Краткосрочно или долгосрочно?” — спрашиваю я.  “Какая разница? Долгосрочно!” — резко отвечает она.  “Разница — в сумме доначислений налоговой”, — отвечаю я.

Зачастую предприниматели, совершающие сделки с недвижимостью, не придают особого значения тому, сдаётся недвижимость в аренду или внаём, хотя это может иметь решающее значение для определения, облагается ли сделка налогом на добавленную стоимость (НДС) и, соответственно, может ли предприятие вычесть НДС, уплаченный при покупке или строительстве недвижимости.

Аренда или наём?

Закон устанавливает, что аренда или наём — это договор, по которому одна сторона предоставляет или обещает другой стороне право пользования какой-либо вещью за определённую арендную или наёмную плату. Договор, по которому предоставляется право пользования вещью, приносящей плоды, называется арендой, а любой другой договор на предоставление права пользования — наймом. Другими словами:

• если предприятие передаёт свою недвижимость (купленную или построенную) в пользование лицу для её хозяйственной деятельности — это аренда;
• если недвижимость передаётся в пользование лицу для проживания (то есть для нужд, не связанных с хозяйственной деятельностью) — это наём.

Аренда недвижимости — это сделка, облагаемая НДС. В то время как сдача внаём — это сделка, не облагаемая НДС. Исключение составляют услуги по размещению гостей в местах временного проживания — гостиницах, мотелях, гостевых домах, домах, используемых для сельского туризма, кемпингах и туристических базах.

В гостиницах обычно никто не живёт месяцами. Поэтому любая долгосрочная аренда (наём) будет сделкой, не облагаемой НДС. И это касается не только вопроса о том, нужно ли выписывать счёт нанимателю с НДС или без него. Здесь также стоит вопрос о праве компании вычесть уплаченный НДС за купленную или построенную недвижимость.

Напоминаю, что для вычета уплаченного НДС товары должны быть приобретены для сделок, облагаемых НДС. Если недвижимость планируется использовать только для целей, не связанных с хозяйственной деятельностью предприятия (зарегистрированного плательщиком НДС), НДС по таким сделкам не может быть зачтён в качестве предналога.

Таким образом, если предприятие приобретает новое недвижимое имущество для его использования в долгосрочной аренде (наёме), которая не является облагаемой НДС сделкой, то уплаченный НДС за приобретение новой недвижимости зачесть нельзя.

Нет единого мнения

Хотя на первый взгляд может показаться, что различить аренду и наём не так уж сложно, это заблуждение главным образом потому, что на практике Служба государственных доходов (СГД) нередко придерживается совершенно противоположных (и взаимоисключающих) мнений.

Например, у меня есть такое мнение, предоставленное СГД: “если квартира сдана в наём физическому лицу, которое использует жилые помещения и подсобные комнаты только для проживания, такая сделка не облагается НДС, и установленная арендная плата не включает НДС”. Однако если услуга по предоставлению жилых помещений оказывается юридическому лицу другой страны Европейского союза (ЕС), то, “несмотря на то, что это юридическое лицо не ведёт хозяйственную деятельность в квартире, а использует её для размещения сотрудников, по сути, это будет считаться услугой аренды помещений”.

Хотя мнение СГД о том, что для признания сделки арендой необязательно осуществление хозяйственной деятельности лицом, противоречит приведённым выше нормам закона и может создать ложное впечатление, что достаточно того, что помещение передано в пользование юридическому лицу, в данном случае вывод СГД верен. Рассмотрим этот случай.